Imóveis e Investimentos
Comprar Imóvel nos EUA como Brasileiro: LLC, FIRPTA, Impostos e o Mercado da Flórida
Brasileiros podem comprar imóveis nos EUA em nome próprio ou por uma entidade, observadas as regras aplicáveis. LLC não é obrigatória nem elimina impostos ou riscos sucessórios. Compare responsabilidade, financiamento, aluguel, retenção FIRPTA na venda e declaração no Brasil com corretores, advogados e profissionais tributários habilitados.
Imóveis na Flórida estão entre os investimentos mais procurados por brasileiros. Antes de comprar, vale entender como o imóvel será titulado, como o aluguel e a venda são tributados e quais riscos existem na sucessão.
Resposta direta
- O imóvel pode ser adquirido por pessoa física ou por entidade, como LLC. Cada opção muda proteção de responsabilidade, tributação e administração.
- Na venda por não residente, o comprador deve reter, em regra, 15% do preço (FIRPTA), como pagamento antecipado do imposto, com regras especiais para valores menores.
- Aluguel de não residente pode ser tributado a 30% sobre a receita bruta, ou líquido de despesas se houver a eleição de tratar como renda ligada a atividade nos EUA.
- LLC não elimina o imposto americano sobre herança. No Brasil, o imóvel e os rendimentos devem ser declarados.
Neste artigo
1. Pessoa física ou LLC?
Em nome da pessoa física
- Simples e de baixo custo de manutenção
- Sem camada de proteção de responsabilidade
- Estate tax sobre o imóvel
Por meio de LLC
- Separa o patrimônio pessoal da responsabilidade do imóvel
- Exige contabilidade e declarações anuais, como o Form 5472 para LLC desconsiderada de dono estrangeiro com transações reportáveis
- Não afasta o estate tax por si só
- Financiamento e seguros podem ter exigências próprias
Se o imóvel for alugado, a LLC é uma forma comum de separar a responsabilidade pela atividade. A definição final deve considerar o seguro, o financiamento e o plano sucessório.
2. Imposto sobre o aluguel
Em regra, a renda de aluguel de imóvel nos EUA recebida por não residente está sujeita à retenção de 30% sobre a receita bruta, sem dedução de despesas. A lei permite eleger o tratamento como renda ligada a atividade nos EUA (efetivamente conectada), caso em que o imposto incide sobre o resultado líquido, a alíquotas progressivas, com apresentação da declaração do Form 1040-NR. A escolha costuma reduzir o imposto quando há despesas relevantes, e tem regras de formalização.
A Florida não cobra imposto estadual de renda sobre pessoas físicas. Aluguéis de curta temporada têm tributos locais e estaduais próprios, e as regras de zoneamento variam por cidade, condado e condomínio. Verifique-as antes de comprar.
3. Venda: a retenção FIRPTA
Na venda de imóvel nos EUA por pessoa estrangeira, o comprador tem de reter parte do preço e enviar ao IRS, a título de pagamento antecipado do imposto sobre o ganho. Em regra:
| Preço de venda | Retenção geral |
|---|---|
| Até US$ 300.000, com o comprador usando como residência | Sem retenção |
| Acima de US$ 300.000 até US$ 1 milhão, com o comprador usando como residência | 10% |
| Demais casos | 15% |
A retenção é uma antecipação. O imposto efetivamente devido é apurado na declaração americana, e é possível pedir ao IRS um certificado de retenção reduzida em determinadas situações. Isso exige planejamento antes do fechamento da venda.
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4. Outros custos e pontos de atenção
- Imposto sobre transferência (documentary stamp): na Florida incide sobre a escritura, em regra, na alíquota de 0,70% do valor na maioria dos condados.
- Imposto predial anual cobrado pelo condado, mais seguros e, quando for o caso, taxas de condomínio ou HOA.
- Financiamento: há credores que financiam estrangeiros, geralmente com entrada maior que a de residentes. As condições mudam e devem ser consultadas diretamente.
- Estate tax: o imóvel é ativo situado nos EUA (veja imposto sobre herança nos EUA).
5. No Brasil
O imóvel no exterior é informado na declaração de IRPF como bem no exterior, e os rendimentos e ganhos têm tratamento próprio no Brasil. Se o valor total de ativos no exterior atingir US$ 1 milhão em 31 de dezembro, há também a declaração CBE ao Banco Central. Confirme os detalhes com seu contador no Brasil. Veja Empresa nos EUA e a Receita Federal.
6. Flórida e Orlando
A Região de Orlando combina turismo, demanda de aluguel e comunidade brasileira expressiva. Os preços, a demanda e as regras de aluguel de curta temporada variam muito por bairro e condomínio, e mudam com o tempo. Consulte corretor licenciado e advogado imobiliário da Flórida antes de decidir.
A Prime US não é imobiliária nem escritório de advocacia. Atuamos na formação da entidade, na contabilidade e nas declarações fiscais nos EUA. A compra e o contrato devem ser conduzidos por corretor licenciado e advogado.
Próximo passo
A Prime US forma LLCs e C-Corps, mantém a contabilidade e prepara as declarações nos EUA para empresários brasileiros, com atendimento em português.
Perguntas frequentes
Brasileiro pode comprar imóvel nos EUA?
Sim. Não é necessário ser cidadão ou residente para comprar imóvel na Flórida. É preciso documentar a origem dos recursos e cumprir as obrigações fiscais nos EUA e no Brasil.
Preciso abrir LLC para comprar imóvel?
Não é obrigatório. A LLC é uma opção para separar a responsabilidade, principalmente em imóveis de aluguel, mas traz custos e obrigações anuais e não elimina o estate tax.
O que é a retenção FIRPTA?
É a retenção que o comprador faz, em regra de 15% do preço, na compra de imóvel de pessoa estrangeira, como antecipação do imposto sobre o ganho. Há regras específicas para valores menores e a possibilidade de pedir retenção reduzida.
Quanto se paga de imposto sobre o aluguel nos EUA?
Em regra, 30% sobre a receita bruta, ou imposto sobre o resultado líquido a alíquotas progressivas se o não residente fizer a eleição de renda ligada a atividade nos EUA. A análise depende do caso.
Leia também
- Imposto sobre Herança nos EUA para Brasileiros: O Risco que Poucos Investidores Conhecem
- LLC ou C-Corp: Qual Estrutura Faz Sentido para o Empresário Brasileiro?
- Obrigações Fiscais nos EUA para Donos Brasileiros de Empresas Americanas
Fontes
- IRS: FIRPTA Withholding
- IRS: Publication 519, U.S. Tax Guide for Aliens
- IRS: Estate Tax for Nonresidents Not Citizens of the United States
Aviso: este conteúdo é informativo e educativo e não constitui assessoria jurídica, tributária ou de imigração. A Prime US Business Strategy não presta assessoria jurídica de imigração. Regras, valores e prazos mudam, e a aplicação depende de cada caso. Consulte advogado ou contador habilitado, nos EUA e no Brasil, antes de decidir. Última revisão: 26/10/2026.